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上海（青浦）｜民事一审｜排除妨害纠纷（名为买卖实为借贷担保、流押条款）｜真实胜诉案例｜上海阅瀚
上海青浦农村宅基地房屋（小产权房）排除妨害纠纷判例，当事人借款时签订房屋买卖协议作为债务担保，协议约定到期不还钱房屋归债权人所有，属于流押条款无效；债权人主张已达成以房抵债，占有房屋近十年拒绝返还；法院认定名为买卖实为借贷担保，债权人仅享有债权，不享有房屋占有使用权，判决搬离返还房屋；解读宅基地房屋买卖效力、流押禁止、以房抵债认定、排除妨害诉讼裁判规则，获取同类案件评估方案
案件概况
原告从案外人处购买青浦农村宅基地别墅，付清房款后实际占有房屋，该宅基地房屋买卖因主体限制，买卖合同无效，但原告享有合法占有、使用房屋的权利。 原告因资金周转需要向被告借款，双方签订一份《房屋买卖协议书》，形式上约定原告将案涉房屋作价 62 万元出卖给被告；同时设置选择权条款：2009 年 12 月底前原告归还钱款，被告退还房屋；到期不还清钱款，房屋就归被告所有。该 62 万元实际为借款本息，并非真实购房款，房屋买卖实质是民间借贷的担保。 借款到期后原告未能清偿全部债务，被告长期占有房屋，用于自住并且对外转租，持有房屋原始交易材料。被告抗辩：债务到期原告无力还款，双方已经达成以房抵债，原告多年没有主张返还房屋，视为认可抵债，被告有权占有房屋。 原告起诉要求被告搬离房屋、排除妨害。被告认为自己取得房屋权利，拒绝搬离，还提出如果原告想要拿回房屋，需要分割房屋增值收益。 法院审理认定：案涉房屋买卖协议并非真实交易，属于借贷担保；协议中到期不还款房屋归债权人所有的约定属于流押条款，法律上无效；债务到期后双方没有形成书面、有效的以房抵债合意，被告仅享有民间借贷债权，不取得房屋物权、占有权；原告基于之前购房交付，享有合法占有使用房屋的权利，有权起诉要求排除妨害、返还房屋；被告的借款债权应当另行诉讼主张，不能直接占有案涉房屋受偿。
案件核心难点
名为房屋买卖，实为借贷担保识别：签署形式上完整的房屋买卖协议、收条，钱款本质是借款本息，价格显著低于房屋真实市场价值，需要拆解真实法律关系。
流押（流质）条款效力：债务履行期届满前，预先约定到期不还债房屋直接归债权人所有，该约定无效，不能据此取得房屋。
以房抵债事实认定难：债权人持有房屋原始资料、长期占有房屋；主张双方事实行为达成以房抵债；法院严格审查，到期后必须有明确、清算性质的抵债合意，不能仅凭占有、多年未主张房屋就推定抵债成立。
宅基地（小产权房）基础效力：原告向案外人购买宅基地房屋，买卖合同本身无效，但支付对价且实际交付，原告依然享有合法占有使用权，可以提起排除妨害诉讼。
债权救济路径区分：债权人不能直接占有担保房屋实现债权，只能另行起诉民间借贷，通过诉讼执行途径实现债权。
时间跨度长：借款、协议发生在 2008 年，原告时隔十余年才起诉，被告抗辩原告怠于行使权利。
律师办案实操方案
上海涉宅基地房屋借贷担保、排除妨害纠纷办案实操要点：
第一步，穿透合同表象识别真实法律关系。签订房屋买卖合同、收条，但实际发生民间借贷，房价与市场价值明显不符，协议附带还钱退房的回购条款，优先定性名为买卖实为借贷担保。
第二步，流押条款直接无效。债务到期之前就约定到期不还款房屋归债权人，该约定无效，债权人不能直接取得房屋，不能以占有房屋方式抵债。
第三步，区分 “借贷担保” 与 “到期后以房抵债”。真正的以房抵债要求：债务到期之后，双方达成明确书面合意，对房屋价值进行清算；仅仅债权人长期占有房屋、持有原始材料，不足以推定以房抵债成立。
第四步，宅基地房屋占有保护。即便宅基地房屋买卖合同无效，买受人付清对价、实际接收房屋，享有占有使用利益，可以提起排除妨害诉讼要求占有人搬离。
第五步，权利路径分离：债权人对策，不要直接侵占担保房屋；应当另案提起民间借贷诉讼，取得生效判决后执行债务人财产。债务人一方，房屋被债权人占用，可以打排除妨害拿回房屋，但债务本身依旧存在，债权人仍可起诉要钱。 第六步，证据收集重点：微信、短信聊天记录、借条、协议、房屋原始交易材料，证明整个借贷、担保协商全过程。
案件最终判决
上海市青浦区人民法院一审判决：我方当事人一审胜诉，判决被告搬离并返还房屋。
判令被告李义华于判决生效十五日内搬离上海市青浦区赵巷镇芦沈路 9 区 258 弄 62 号房屋，将房屋返还原告曾立强；
案件受理费 40 元，由被告负担；
义务人未按期履行返还房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担迟延履行责任。
提示：本案原告拿回房屋，不等于债务消灭，被告仍可另行起诉民间借贷主张借款本息。
法律要点科普
债务到期前，签订房屋买卖合同作为借款担保，约定到期不还钱房屋直接归债权人，属于流押条款，该约定无效，债权人不能据此取得房屋所有权、占有权。
以房抵债成立条件严格：债务到期之后，双方达成明确抵债合意，对房屋价值进行清算；不能仅凭债权人长期占有房屋、持有原始购房材料推定以房抵债成立。
宅基地房屋向非本村村民出售，买卖合同无效；买受人支付全部对价、房屋已交付，依然享有合法占有、使用利益，可以提起排除妨害诉讼。
担保型买卖处理规则：债权人享有的是民间借贷债权，不能直接占有担保房屋实现债权，应当另行起诉，通过执行程序受偿。
债务人长时间没有主张返还房屋，不代表丧失起诉要求返还房屋的权利。
